Condominio. Come adibire uno spazio per le bici?

Un utente si è rivolto all’Unione Inquilini San Benedetto del Tronto ponendoci questa domanda: posso parcheggiare la mia bici nelle aree comuni senza dover chiedere consenso agli altri condomini?

La risposta, purtroppo, non è sempre di pronta soluzione e, come nella maggior parte dei casi, occorrerà verificare la specifica situazione, ma è possibile fissare alcuni principi generali. Premesso che con l’accordo di tutti i condòmini ogni cosa diventa possibile, se si è arrivati a diverse sentenze sulla questione è perché questo accordo manca più spesso di quanto si creda. Ciò che può apparire innocuo, come sistemare una rastrelliera per biciclette in uno degli spazi condominiali disponibili, in realtà frequentemente è causa di accese discussioni tra condòmini, magari perché proprietari di autoveicoli intenzionati a difendere il loro diritto alle manovre facili, oppure semplicemente perché restii alle innovazioni in genere.

In particolare, l’art. 1120 c.c. (in combinato disposto con l’art. 1136 comma 5 c.c.) prevede che con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono comunque vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Possono essere apportati miglioramenti a patto che i diritti degli altri condomini non vengano in alcun modo pregiudicati. Non occorre unanimità ma nessuno deve subire conseguenze dannose. Questo ci dice la legge. Ma attenzione, l’articolo 1120 c.c. si riferisce alle innovazioni, e potrebbe essere utilmente invocato da chi si oppone alla collocazione delle rastrelliere se queste effettivamente potessero essere definite come tali. Così non è per i giudici.

Secondo unanime giurisprudenza per innovazione non deve intendersi qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solo quella modificazione materiale che alteri l’entità sostanziale della cosa o ne muti la destinazione originaria.

Difficile sostenere che parcheggiare delle bici possa produrre degli effetti così drastici. Utilizzare una porzione delle aree comuni a beneficio dei proprietari di biciclette può definirsi, piuttosto, una modifica in grado di potenziare o comunque rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciando immutata la consistenza e la destinazione delle aree interessate.

Per citare la Corte d’Appello d’Ancona: «l’impianto di rastrelliera metallica destinata alla collocazione di biciclette ha consentito ai condomini, con una spesa modesta, di poter fruire di un servizio utile nelle località marine di villeggiatura, dove l’uso della bicicletta è molto diffuso. Inoltre, non rende l’area comune inservibile o scarsamente utilizzabile… ma si limita a svolgere la sua funzione di supporto ad una più ordinata disposizione ed uso del bene comune, lasciandone immutata la destinazione originaria».

A questo punto dovremmo avere almeno una certezza. Collocare una rastrelliera per biciclette non è innovazione e non si applicano i quorum assembleari previsti dall’art. 1136 comma 5 c.c.

Quindi? Questione risolta? Ancora no!

Ancora no perché il codice civile distingue le innovazioni dalle modificazioni, disciplinando queste ultime in modo diverso, ma comunque disciplinandole. E se adibire uno spazio condominale a parcheggio bici non è una innovazione, di certo può essere considerata modifica.

Il nuovo art. 1117 ter c.c. parla di “Modificazioni delle destinazioni d’uso” e stabilisce che l’assemblea, per soddisfare interessi condominiali, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.

È di questo che si tratta? Di una modificazione d’uso? Ci sembra di poterlo escludere, proprio in forza delle sentenze e degli orientamenti citati finora. Il legislatore ha ritenuto di dover imporre dei quorum assembleari così rafforzati, quali quelli visti, in caso di cambiamenti sostanziali e radicali che comportino un uso del bene comune del tutto incompatibile con quello originario.

Nel caso di una rastrelliera per biciclette ci troviamo di fronte ad un cambiamento non così drastico e sicuramente non irreversibile. Qualcosa di meno radicale, dunque, ma che comunque è soggetta a regole. Le comuni norme sulla comunione, che si applicano anche al condominio, ci insegnano che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa (art. 1102 c.c.).

Significa quindi che posso acquistare una rastrelliera sostenendone interamente le spese, piazzarla dove non intralcia il passaggio di alcuno, i diritti dell’altro, e le manovre degli automobilisti e risolvere il problema? Purtroppo la risposta è quella più comune in casi come questi. Dipende.

Da cosa? Dal regolamento di condominio.

Se il regolamento nulla prevede sull’utilizzo degli spazi comuni (improbabile) o se le norme rinviano semplicemente a quanto stabilito dal codice civile allora sì, potremmo piazzare le nostre biciclette nel cortile o marciapiede condominiale, oppure nello spazio attinente ai garage (sempre alle condizioni più volte ripetute). Si tratterebbe comunque di sfidare la sorte, perché solo nei casi più rari la cosa non fa storcere il naso a qualcuno; ma se portati di fronte ad un giudice almeno avremmo qualcosa di rilevante da dire, e sperare che questi interpreti la legge così come l’abbiamo interpretata noi e, soprattutto, che si rifaccia alla giurisprudenza di merito e di legittimità citata fin qui. Cosa non scontata.

Vi è da dire, però, che non di rado ci si imbatte in regolamenti di condominio molto rigidi e particolarmente rinforzati proprio su questo punto, l’uso delle aree comuni. Alcuni, addirittura, fanno espressa menzione del parcheggio bici, spesso vietandolo. Il perché è presto detto: vietando a prescindere una cosa si prevengono discussioni su quel punto, o almeno questa è la speranza.

Speranza mal riposta a nostro avviso, perché è difficile è immaginare un palazzo pieno di inquilini senza neanche una bici, soprattutto in certe zone del paese.

Ma se la scelta di chi ha redatto e sottoscritto il regolamento è stata questa, che fare?

Chiedere un’autorizzazione all’assemblea quando il regolamento la richiede, oppure una modifica dello stesso quando il parcheggio delle bici sia espressamente vietato: ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la revisione del regolamento di condominio (art. 1138 comma 2 c.c.).

Ricapitolando: Come posso ottenere uno spazio in cui parcheggiare la mia bicicletta?

Prima di tutto dovrai leggere il regolamento di condominio. Se questo nulla dispone circa le aree comuni, o se semplicemente fa riferimento alle norme del codice civile, potrai parcheggiare la tua bicicletta in uno degli spazi comuni purché questo utilizzo non pregiudichi i diritti di altri condòmini, compreso quello di poter compiere la stessa operazione. Per intenderci: difficilmente sarà legittimo lasciare le proprie bici nell’androne del palazzo, uno spazio ristretto e quindi non sufficiente ad accogliere le bici di tutto il palazzo lasciando impregiudicata la funzione essenziale di questo luogo, ossia il passaggio degli inquilini.

Qualora, invece, il regolamento non consentisse l’uso degli spazi comuni in assenza di apposite deliberazioni d’assemblea, oppure, addirittura, disciplinasse proprio il parcheggio delle biciclette dei condòmini, vietandole, allora non potrai far altro che rivolgerti all’assemblea di condominio, per un’autorizzazione o una modifica del regolamento.